Scroll To Top
FLASH
  • Pour toute information (ou demande) concernant la version papier de "Liberté" écrire à : info@liberte-algerie.com

A la une / Enquête

Enquête à la coopérative El-Mordjane

Arnaque ou ignorance de la loi ?


Le conflit opposant les coopérateurs d’El-Mordjane au patron de l’entreprise El-Guergour et de la société Epsi El-Bordj est loin d’avoir livré tous ses secrets.


Seize personnes, en majorité des enseignants du supérieur, organisées dans une coopérative immobilière à Dar-El-Beïda, au lieudit haouch Attar, réclament depuis près de trois ans un terrain qu’ils ont acheté en 1996 à l’agence foncière de la wilaya d’Alger (Agerfa). Un terrain d’une superficie de 1 380 m2, où s’élèvent aujourd’hui deux blocs comprenant 30 logements et des locaux commerciaux en cours de réalisation.
Le problème remonte à l’année 2002 lorsque les membres de la coopérative ont résilié leur contrat avec la société El-Guergour (dont le siège social est à Ouargla) par voie judiciaire, sous l’argument que le promoteur immobilier n’a pas respecté les clauses de la convention signée en décembre 2000, notamment les dispositions qui se rapportent au délai de livraison et aux normes de construction. Pour les propriétaires du terrain, le taux de réalisation était dérisoire, à peine 6%. Ce taux sera d’ailleurs confirmé par un jugement définitif du tribunal d’El-Harrach. Sur la question des normes de construction, l’organisme national de contrôle technique de la construction CTC-Sud a émis des réserves sur l’affaire des “36 logements” de la coopérative El-Mordjane. Dans une correspondance datée du 13 juin 2004, il a noté que “le chantier est à l’arrêt pendant 3 ans ou plus”. Le CTC-Sud a même dégagé toute responsabilité sur ce qui a été réalisé par le promoteur en refusant d’assurer l’ouvrage en question, parce que non conforme aux règles de la construction, selon lui.

El-Guergour, EPSI El-Bordj…
“M. Belkadi est en train de construire 30 logements, au lieu de 16 logements, sans permis de construire et sans respect des décisions de justice. Il est en train de remettre des documents illégaux aux acquéreurs. Il veut nous mettre tous devant le fait accompli, nous, les acquéreurs et le fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière.” Tel est l’avis des membres de la coopérative immobilière. L’un d’eux, M. Adimi, atteste que le passage de la société El-Guergour à Epsi El-Bordj, dont le siège social est à Alger, a permis à l’entrepreneur de “jouer sur des vices de forme pour gagner du temps et de l’argent”.
L’avocat de la partie plaignante, Me Guelil, appuie hardiment l’idée de la “préméditation” dans l’affaire opposant ses clients au promoteur. “Le jeu a commencé quand les correspondances se faisaient au nom d’Epsi El-Bordj. L’utilisation des différents noms de sociétés a été faite avec préméditation pour manipuler le droit en sa faveur”, révèle-t-il. Pour Me Guelil, le promoteur devait rompre avec la coopérative sur le plan juridique, une fois destinataire des deux mises en demeure notifiées par un huissier de justice et publiées dans les journaux, et après la résiliation du contrat en 2002. “Malgré l’intervention de la police, sur ordonnance du procureur du tribunal d’El-Harrach, pour stopper les travaux, on constate que le chantier n’est toujours pas à l’arrêt”, indique l’avocat non sans craindre de nouveaux obstacles. “Dans le cas où il poursuit la construction des 30 logements et remet les clés à des acquéreurs, il livrera la coopérative immobilière aux nouveaux propriétaires de logements. Les coopérateurs auront alors sur le dos le directeur d’Epsi-El-Bordj et la trentaine d’acquéreurs”, explique-t-il. Mais, dans l’hypothèse de l’arrêt du chantier, “les acquéreurs vont s’impatienter et prendre conscience du problème”, ajoute l’avocat.
Au niveau du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI), on confirme la poursuite judiciaire du patron d’Epsi El-Bordj pour “faux et usage de faux”. Le promoteur aurait utilisé la carte d’adhérent du fonds pour attirer les acquéreurs, et contraint le FGCMPI à réagir par voie de presse et à changer sa carte d’adhésion, en portant désormais plus d’importance à l’attestation de garantie.

Fonds de garantie : les limites d’une mission
En avril dernier, le fonds de garantie publie dans la presse nationale un avis, dans lequel il informe les acquéreurs et postulants de logements auprès de la société Epsi El-Bordj que le promoteur “ne jouit plus” de la qualité d’adhérent depuis 2002. Il révèle qu’une action en justice est engagée contre l’entreprise, présentée devant le tribunal de Bir-Mourad-Raïs. Mais, l’organisme touche du doigt le fond du problème : il justifie la publication de son avis par les “nombreuses requêtes” des acquéreurs, qui sont engagés avec la société de promotion  immobilière, et annonce que “tous les projets annoncés à la vente” par Epsi El-Bordj, par voie publicitaire sur les quotidiens nationaux, ne sont pas couverts par “la garantie obligatoire” du fonds.
Au cours de notre entrevue avec la directrice des études et de la communication du FGCMPI, nous avons décelé certaines limites dans les missions de service public du fonds, face aux cas de violation de la loi, en matière de promotion immobilière, en particulier le cas des ventes sur plan. “Le fonds de garantie est à l’écoute des promoteurs immobiliers. Nous n’avons pas le droit d’ester en justice les promoteurs, car le fonds est une association. Il a un caractère mutualiste et ne poursuit pas de but lucratif”, nous déclare Mme Mostefaï. Cette dernière, interpellée sur le cas d’Epsi El-Bordj, répond avec distance : “Nous avons réagi par rapport à Epsi El-Bordj parce que le promoteur a utilisé la carte du fonds.” Un coup d’œil au texte de 1997 portant création du fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière nous renseigne que l’assemblée générale de l’organisme spécialisé, placé sous tutelle du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, est composée des promoteurs immobiliers, qui sont adhérents et pourvoyeurs d’une partie des ressources du fonds.
Par ailleurs, l’insistance des responsables approchés du fonds de garantie au sujet de la “professionnalisation” des promoteurs renseigne sur le long chemin qui reste à parcourir pour normaliser le secteur de la promotion immobilière.
La rencontre avec le directeur de la société de promotion immobilière s’est faite, quant à elle, en présence de son assistant, de son conseiller à l’information et de deux individus présentés comme des acquéreurs, sur demande du patron d’Epsi El-Bordj.

Les avantages pour le promoteur
n La vente sur plan accorde au promoteur immobilier un certain nombre d’avantages. On retiendra, notamment, l’assurance que le bien qu’il réalisera trouvera acheteur. Mais, le promoteur a également la possibilité d’utiliser l’argent de l’acquéreur, pour construire des logements promotionnels, des logements sociaux participatifs (LSP) ou des locaux commerciaux. Il pourra ainsi réduire le recours au crédit bancaire et, par voie de conséquence, le prix de vente du bien en question. Au-delà de ces avantages, le promoteur gagnera en crédibilité : le respect des textes régissant la promotion immobilière, en particulier les dispositions contenues dans le contrat de vente sur plans, va plaider en sa faveur sur la place publique.

“La justice ne nous a pas demandé d’évacuer des lieux”
D’emblée, M. Belkadi s’explique : “Il y a une décision du tribunal d’El-Harrach, dans l’affaire nous opposant à la coopérative immobilière. Il y a même eu présence de la force publique et nous avons arrêté les travaux. Mais, la justice ne nous a pas demandé d’évacuer les lieux. Nous n’avons repris les travaux qu’après l’arrêt de la cour d’Alger du 27 avril 2005. La justice a tranché : la requête de la coopérative est rejetée.” Le promoteur estime que les coopérateurs n’ont commencé à s’agiter et à solliciter les colonnes des journaux qu’après connaissance de cet arrêt.
Aucun mot sur les avis publiés par les représentants de la coopérative El-Mordjane, pas même sur l’avis au public, paru en avril 2003 au quotidien El Youm ! Le même responsable qualifie également les gens du CTC-Sud de “malhonnêtes”, qui l’aurait contraint à “travailler” avec le CTC-Centre, “pour tous les projets” implantés dans la wilaya d’Alger, pas seulement à Dar El-Beïda, mais aussi à Ouled Fayet, Birkhadem, Bouzaréah, Hussein-Dey et Dély-Ibrahim.
à la question relative au terrain de la coopérative immobilier, les avis du promoteur et de ses deux subordonnés semblent se compléter.
M. Belkadi la contourne au départ, en mettant en exergue “la maîtrise d’ouvrage”, c’est-à-dire “une procuration pour agir au nom de la coopérative immobilière”, ainsi que la prise en charge de “tous les frais”, dont les dépenses d’étude du projet, de la commercialisation des logements et des locaux, et des “relations” avec le CTC-Centre.
Mais, très vite, il revient à la question posée, pour accabler les coopérateurs. “L’état a donné un terrain à la coopérative, dans le cadre social.
Les coopérateurs ont voulu me le vendre à 3,2 milliards de centimes, mais j’ai refusé, car ils n’avaient pas le droit”, déclare-t-il, avant de remarquer que les coopérateurs n’ont versé aucune somme d’argent à ce jour. “J’ai 14 clients pour les logements et 14 autres clients pour les locaux. Jusqu’à présent, je n’ai pas voulu toucher aux 16 logements. Mais à partir d’aujourd’hui, je récupère les logements, car ils n’ont pas payé l’avancement des 70%, soit près de 51 250 000 dinars, non compris l’actualisation des prix”, soutient fermement le promoteur. De son côté, l’assistant tente d’orienter la discussion sur “l’achèvement à 70%” du projet des 30 logements, en constatant lui aussi que “les coopérateurs n’ont versé aucun sou à ce jour”. “Nous sommes en droit de demander des dédommagements”, renchérit-il. Plus conciliant, le conseiller révèle, quant à lui, que la convention établie entre l’entreprise et la coopérative immobilière est “toujours d’actualité sur le plan juridique”. Jusque-là silencieux, un des individus, présenté comme acheteur, finit par intervenir pour confirmer le premier versement de 30% et proclamer ensuite qu’il n’a pas “besoin de garantie”, du moment qu’il fait confiance au promoteur.
Avant de quitter le responsable d’Epsi El-Bordj, nous lui demandons pourquoi il a utilisé la carte d’adhésion du fonds de garantie, alors qu’il n’est plus adhérent de l’organisme. M. Belkadi nous renvoie alors aux six millions de centimes qu’il a versés au fonds pour l’obtenir. “Je suis un des fondateurs du fonds. Oui, j’ai utilisé cette carte, mais je n’ai jamais vendu sur plan”, précise-t-il.

Une affaire toujours en suspens…
Le patron d’Epsi El-Bordj ne sait-il vraiment pas ce qu’est une vente sur plans ? Si tel est le cas, comment la société de promotion immobilière a-t-elle pu initier des projets “en cours de réalisation” et “prochainement réalisés”, avec les modalités de paiement suivantes : 30% d’apport personnel à la réservation, 20% à la fin des gros œuvres, 20% aux finitions (CES) et 10% à la remise des clefs ? Cette question nous renvoie à la question qui nous intéresse : comment va évoluer l’affaire de la coopérative immobilière El-Mordjane dans les jours ou les semaines à venir ?  Si l’on se réfère aux déclarations des coopérateurs et du directeur de la société Epsi El-Bordj, les deux parties revendiquent pratiquement la même chose, à savoir : “l’application rigoureuse des décisions de justice.” Très récemment, les membres de la coopérative El-Mordjane ont encore saisi par correspondance les pouvoirs publics, particulièrement le commissaire principal et le président d’APC de Dar El-Beïda, ainsi que le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme. Ils ont accusé Epsi El-Bordj d’ériger “en toute illégalité et sans aucun respect des normes techniques de construction deux immeubles, sur le terrain et avec le permis de construire de (leur) coopérative”. Ils ont également déploré cette situation d’“impunité”, allant jusqu’à comparer la société immobilière à une société aventurière, en la qualifiant de “futur Khalifa de l’immobilier”.
Comme on le voit, l’affaire de la coopérative El-Mordjane est victime à la fois de la complaisance des autorités, souvent occupées par des affaires jugées plus urgentes, en premier lieu la direction de l’urbanisme et de la construction (Duch) de la wilaya d’Alger, et des lenteurs judiciaires, impliquant à présent de nouveaux acquéreurs, autres que les propriétaires du terrain d’assiette de haouch Attar. Les éléments d’information en notre possession signalent que le promoteur immobilier cumule moins de points en sa faveur.
Outre l’avertissement de la mairie de Dar El-Beïda portant sur l’irrégularité de la construction, l’arrêté municipal demandant au promoteur d’arrêter les travaux sur le site, sous peine d’application de la loi, et du rapport négatif du CTC-Sud dégageant sa responsabilité, un arrêt n°3075/04 du tribunal d’El-Harrach, du 27 décembre 2004, ordonne à Epsi El-Bordj de quitter le site et d’évacuer les équipements et matériels du chantier.
Le même tribunal, section des référés, exige également au même promoteur d’arrêter les travaux, dans son ordonnance exécutoire n°5274/05 du 2 janvier 2005. Par ailleurs, la cour d’Alger, chambre des référés, confirme en avril dernier l’arrêt des activités de construction, après l’appel introduit en retard, le 9 février 2005, par le patron de Epsi El-Bordj. Certes, M. Belkadi a encore la possibilité de faire un pourvoi en cassation à la Cour suprême, mais en attendant cette phase, la justice lui fait obligation d’appliquer l’ordonnance du tribunal d’El-Harrach qui reste, de l’avis des hommes de loi, valable étant donné son “caractère obligatoire et définitif”.

H. A.