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A la une / Enquête

L’organisation de la promotion immobilière

Des textes à compléter


La recrudescence des sociétés de promotion immobilière est étroitement liée à la crise du logement, notamment dans la capitale. Depuis plus d’une décennie déjà, l’état s’emploie à organiser cette activité. Le décret législatif n° 93-03 du 1er mars 1993 définit dans son chapitre 2 la relation entre le promoteur et l’acquéreur et stipule dans son article 8 que les transactions demeurent régies par les lois en vigueur, notamment “les dispositions du code civil en la matière”. Dans l’article suivant, il est clairement dit que, dans le cadre d’une vente sur plan, ou encore d’une vente d’un immeuble ou d’une fraction d’immeuble avant achèvement, la transaction est formalisée par un contrat de vente sur plans. Un contrat qui doit comporter obligatoirement (article 10) les éléments justificatifs de l’obtention des autorisations de construire prévues par la loi, les délais de livraison, etc. S’agissant des opérations de vente sur plans (article 11), le promoteur est tenu de couvrir ses engagements, par “une assurance obligatoire”, dénommée attestation de garantie, délivrée par le fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI). “Toute faillite d’un promoteur qui aura procédé à la vente sur plans confère, de droit, à la masse des acquéreurs, un privilège de premier rang”, avertit la loi (article 16), en précisant plus loin que toute “défaillance ou incapacité matérielle d’un promoteur, dûment constatée par huissier, et persistant malgré mise en demeure”, confère aux acquéreurs “le pouvoir de poursuivre l’achèvement des constructions par tous les moyens de droit”, aux frais et en lieu et place du promoteur défaillant (article 17).
Notons que ce n’est qu’en 1997 que le décret exécutif n°97-406, portant création du FGCMPI, a été publié. Ce texte vise la professionnalisation du promoteur et interpelle ce dernier sur les preuves légales prouvant qu’il est “habilité” à exercer son activité, la signature d’un contrat de vente sur plan et la souscription obligatoire d’une assurance auprès du fonds, ainsi que sur la garantie contre tous risques, dont il doit répondre en sa qualité de promoteur.
Le problème réside dans le fait que les nouveaux textes de loi, aussi généreux soient-ils, ne désignent aucune structure responsable du contrôle d’une activité aussi difficile que l’activité immobilière, chargée de mettre fin à toute démesure en la matière. Résultat : il est demandé à l’acquéreur de s’impliquer davantage, en exigeant certains documents du promoteur (le contrat de vente sur plan, les dispositions afférentes aux différents risques, les reçus de paiement, le procès-verbal de prise de possession d’un bien immobilier…) et de se rapprocher du fonds de garantie, pour prendre les conseils précieux qui lui éviteraient des désagréments. Gare à celui qui foncera tête baissée !